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土地市场出让结构渐变上海商业地产现短期井

2019-10-19 20:56:10来源:励志吧0次阅读

土地市场出让结构渐变 上海商业地产现短期井喷现象

上海几个全新大体量的商场近期相继开业。8月5日,新鸿基继上海国金中心之后的最新环贸iapm商场开始分段陆续试业。月星集团环球港(专题阅读)、位于虹桥商贸区的尚嘉中心(专题阅读)(相关干货)、新世界位于淮海路商圈的K11此前也已开业。

业内人士预测,今年以来一波商业用地抢夺大战,地王频出,或在年后再掀商业升级大战。 上海商业地产短期会有一个井喷现象,但还不至于出现过剩趋势。 中房信研究总监薛建雄表示。

土地出让结构渐变

据本报独家获取的一份克尔瑞研究中心关于2005年至今的土地出让数据显示,无论从出让面积还是出让总价来看,商业用地这几年的增长趋势说明,2010年以来,商业用地出让总价占比住宅用地出让总价逐渐走高,上海土地市场出让结构正悄然转变。

克尔瑞研究中心数据显示,2005年至2013年,上海商业用地出让了310幅,成交总建筑面积约为1628万平方米,成交总价为622.2亿元。其中,今年以来增幅明显。2013年月,商业用地出让占比越来越大,2013年截至本报发稿,已出让19幅商业用地,成交总建筑面积约为73.3万平方米,成交总价43亿。同期宅地成交占地总面积325万平方米,成交总价335亿元。今年商业用地出让总建筑面积和出让总价占比宅地分别为12.7%和12.9%。下半年随着东八块和徐汇中心的成交,商用地出让或许会到达新的峰值。

与商业用地出让上升趋势相对应的是,商业地产的井喷式发展。阳光新业副总裁吴尧认为,长三角区域尤其是上海,由于市场接受度、包容度高,商业理念较先进、品牌资源丰富、商业发展程度高等,成为众多房企加码商业地产的重点拓展区域。然而,上海传统零售商业消费需求受整体经济环境影响、电商渠道冲击等影响,短时期内是否足以吸纳如此大体量的商业,仍存疑问。商业地产必然呈现分化的趋势。

商业地产开发热潮

近几年,上海的优质商业供应,尤其是中高档购物中心的供应量高速增长。2011年,上海大型购物中心或综合体供应量接近200万平方米;到今年上半年,上海零售地产开业面积为49.2万平方米,而下半年的新增供应量将是上半年的5倍,预计总面积将达到249.4万平方米(包括购物中心、百货、商业街区等具备一定体量的规模性商业物业,不包括街铺)。

易城中国副总裁柳费国分析,近几年,大量住宅开发商转型商业地产,并布局了宏大的购物中心、综合体开发拓展规划,大量热钱也应势涌入商业地产开发。 不仅是上海,全国各地商业地产项目都大批上马。 由于购物中心等零售商业项目的开发周期通常需要年,前几年供应的商业项目将在2013年达到 井喷 峰值。

RET睿意德商业服务部董事陈丽琳认为,今后一两年商业用地的出让会持续高增长,陆续还会有一些地王出现。但由于运营能力和资金沉淀的需要,很多中小型房企会选择在一线以外的城市发展,从而导致这些城市的商业地产过剩。

柳费国以前不久参与上海东八块竞标的两家开发商为例说, 现在已经不再是价高者得地的传统思路,政府出让地块,尤其是商用综合体地块,希望得到对一个区域全面、综合性的提升,商务资源、商业资源的积累。 这也是经验更丰富的外资公司中标的原因。

商业运营能力大考

对于租金而言,尽管上海核心商圈仍保持上涨趋势,但增长率已然下滑。有机构统计数据显示,截至第二季度末,上海中高端购物中心市场首层平均固定租金虽环比上涨1.07%至人民币40.7元(每天每平方米);但个体商圈的增幅已经放缓。除淮海路商圈以外,上海其余四个主要商圈今年二季度首层租金增长率均出现下降,其中南京东路今年一季度的租金增长率为3.06%,但二季度租金增长率仅为0.16%。

易城中国研究与咨询部总监饶伟刚指出,从目前的租户结构、业态等来看,今年上半年上海开业的几家商场,均面临运营模式的升级。比如环球港项目因体量巨大,目前尚有大量未开业商家,完善度不够,品牌档次略有模糊,后期为填满经营面积,恐将经历多次调整。

世邦魏理仕中国区商业中心资深董事李佩玲指出,上海的商业零售业是全国零售业消费需求的缩影,奢侈品牌在中国的扩张程度明显减缓,零售市场的主力需求逐渐向快时尚品牌、设计师品牌、餐饮类及超市类等租户转移。部分零售市场因经营不善,而选择撤出、停业装修重新定位、指定有经验的专业零售商进行运营管理的案例开始增多。比如,锦江购物中心近日就与阳光新业签订了包租15年的协议。

DTZ戴德梁行华东商铺部主管韦泽铭指出,近年来由于消费模式的转变,商场主要从价格定位,商业营运模转变来迎合消费者。

不约而同的是,上述几位业内人士均认为,从业态而言,一个明显的改变是,普遍增加了餐饮比例。例如K11、环球港两个项目,引入了餐饮、休闲娱乐、服务类非传统零售商家,尤其在餐饮业态比例上,均超过了30%,K11中餐饮业态比例高达36%。

吴尧表示,未来年,商业地产尤其是购物中心的竞争会日趋激烈,并购重组现象将不断增加,这也为专业商业地产运商获取更多轻资产项目提供了良好的机会。那些能够提供全价值链、全程资产管理服务的企业,更受青睐。


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